Hay un pensamiento muy popular que predica
la idea de financiar la compra de una casa es mejor que pagar alquiler. El
argumento detrás de esto es que el pago de prestaciones en la casa es una
inversión, ya que está adquiriendo un activo que tenderá a apreciar. Por este
mismo razonamiento, el pago de alquiler es un desperdicio de dinero, porque es
un gasto que no vuelve.
El gran error de este «sentido
común» es que, mientras estés tomando una hipoteca, estás «alquilando»
un dinero. Y como todo el mundo ha oído hablar, España tiene uno de los más
caros alquileres en efectivo en el mundo.
común» es que, mientras estés tomando una hipoteca, estás «alquilando»
un dinero. Y como todo el mundo ha oído hablar, España tiene uno de los más
caros alquileres en efectivo en el mundo.
Lo que queremos mostrar es que el sentido
común comenta sobre que puede ser muy perjudicial para su bolsillo. En muchos
casos, el alquiler de una propiedad puede ser la mejor opción. Para tener una
idea en términos financieros, utilizaremos un caso en el cual una persona
pretende financiar una propiedad con valor de £ 200.000 y tiene en la mano $
50.000. Buscando entre las ofertas, ven que es posible pagar la financiación a
30 años a una tasa de interés fija con anterioridad 12,28% por año.
común comenta sobre que puede ser muy perjudicial para su bolsillo. En muchos
casos, el alquiler de una propiedad puede ser la mejor opción. Para tener una
idea en términos financieros, utilizaremos un caso en el cual una persona
pretende financiar una propiedad con valor de £ 200.000 y tiene en la mano $
50.000. Buscando entre las ofertas, ven que es posible pagar la financiación a
30 años a una tasa de interés fija con anterioridad 12,28% por año.
¿Bueno, como se tiene $ 50.000 en la mano,
necesitará financiar sólo $ 150.000, verdad? Mal! Al comprar una propiedad (por
ejemplo, en Madrid) tienes que pagar:
necesitará financiar sólo $ 150.000, verdad? Mal! Al comprar una propiedad (por
ejemplo, en Madrid) tienes que pagar:
– Gasto con certificados (cerca de $
1.000);
1.000);
– Impuesto de herencia de bienes
inter-vivos ((ITBI) debe, alrededor de £ 6.000 por un $ 200,000);
inter-vivos ((ITBI) debe, alrededor de £ 6.000 por un $ 200,000);
-Registro de la propiedad (alrededor de $
2.000);
2.000);
– La cuota de evaluación de garantía a
pagar al banco por los fondos de la cuenta, cuyo valor gira alrededor de $ 900.
pagar al banco por los fondos de la cuenta, cuyo valor gira alrededor de $ 900.
Con todos estos gastos adicionales, necesitarás
financiar casi $ 160.000, en realidad. En alquiler, estos gastos simplemente no
existiría.
financiar casi $ 160.000, en realidad. En alquiler, estos gastos simplemente no
existiría.
Para «entender» mejor, vamos a
hacer algunos cálculos. Suponiendo que no tomes la financiación y optes por el
alquiler, es posible invertir los valores siguientes:
hacer algunos cálculos. Suponiendo que no tomes la financiación y optes por el
alquiler, es posible invertir los valores siguientes:
– Las cuotas iniciales de $ 50.000 ya las tienes;
– La diferencia entre el valor de la renta
y la provisión de fondos.
y la provisión de fondos.
Este dinero invertido acumula ingresos a
través del interés compuesto, hasta el momento cuándo sería posible comprar la
casa con estas economías.
través del interés compuesto, hasta el momento cuándo sería posible comprar la
casa con estas economías.
Como variables de cálculo, tenemos:
– La tasa de interés de la inversión (neto
de impuestos);
de impuestos);
-La valoración de la propiedad;
-El valor de la renta, que es generalmente
alrededor de 0,5% del valor de la propiedad, pero puede ser significativamente
mayor o menor, dependiendo del nivel de ubicación geográfica, vivienda,
relación entre oferta y demanda etc.;
alrededor de 0,5% del valor de la propiedad, pero puede ser significativamente
mayor o menor, dependiendo del nivel de ubicación geográfica, vivienda,
relación entre oferta y demanda etc.;
-La tasa de aumento del alquiler, que
generalmente es corregida por el IGP-M.
generalmente es corregida por el IGP-M.
Para entender mejor los datos en la
siguiente tabla, vamos a hacer una explicación rápida:
siguiente tabla, vamos a hacer una explicación rápida:
Observando el escenario 1 (muy similar al
momento actual), puedes conseguir una tasa de retorno del 9% anual (deducido ya
impuesto a la renta) en tu inversión financiera y la propiedad que deseas
comprar respetarla 4,5% anualmente. Además, tu gasto mensual de alquiler es de
$ 1,000 y el ajuste anual es del 4,5%. Si este escenario se confirma, podrás
comprar la propiedad a la vista en 210 meses, incluso pagando renta y ahorrar
cada mes la diferencia entre las porciones de los fondos que has hecho y el
valor de la renta. En el escenario 4, el valor del alquiler es muy caro, lo que
hace la compra a la vista de la propiedad en un tiempo futuro. Esta situación
se repite en 5 casos, sólo que esta vez, que el problema es la baja tasa de
retorno sobre la inversión en relación con la valoración de la propiedad y el
ajuste de alquiler.
momento actual), puedes conseguir una tasa de retorno del 9% anual (deducido ya
impuesto a la renta) en tu inversión financiera y la propiedad que deseas
comprar respetarla 4,5% anualmente. Además, tu gasto mensual de alquiler es de
$ 1,000 y el ajuste anual es del 4,5%. Si este escenario se confirma, podrás
comprar la propiedad a la vista en 210 meses, incluso pagando renta y ahorrar
cada mes la diferencia entre las porciones de los fondos que has hecho y el
valor de la renta. En el escenario 4, el valor del alquiler es muy caro, lo que
hace la compra a la vista de la propiedad en un tiempo futuro. Esta situación
se repite en 5 casos, sólo que esta vez, que el problema es la baja tasa de
retorno sobre la inversión en relación con la valoración de la propiedad y el
ajuste de alquiler.
Observando los resultados de cada
escenario, podemos ver que es imposible estar seguro de que, desde un punto de
vista financiero, es mejor pagar el alquiler o financiar la propiedad. Es
imposible predecir lo que podría ocurrir en el transcurso de 30 años. Incluso
si puedes obtener una renta muy baja y un buen rendimiento de sus inversiones
(y estas son las variables que puede tener algún tipo de control), esto asegura
que la renta será la mejor opción. Por otro lado, también hay ninguna manera de
saber si se mantendrá la tendencia de recuperación de bienes raíces que ha
tenido lugar en los últimos años para la próxima, que podría justificar la financiación
como la mejor opción.
escenario, podemos ver que es imposible estar seguro de que, desde un punto de
vista financiero, es mejor pagar el alquiler o financiar la propiedad. Es
imposible predecir lo que podría ocurrir en el transcurso de 30 años. Incluso
si puedes obtener una renta muy baja y un buen rendimiento de sus inversiones
(y estas son las variables que puede tener algún tipo de control), esto asegura
que la renta será la mejor opción. Por otro lado, también hay ninguna manera de
saber si se mantendrá la tendencia de recuperación de bienes raíces que ha
tenido lugar en los últimos años para la próxima, que podría justificar la financiación
como la mejor opción.
Puedes también analizar el tema bajo una
óptica no financieramente y puede ser más claro cuál será la mejor opción. La mayoría
de las personas tiende a tener un pensamiento optimista y termina por creer que
la situación será mejor en el futuro. Sin embargo, puedes imaginarte qué
pasaría si el país entra en recesión y pierdes tu trabajo (o si sus ingresos
cayeron abruptamente). Por otro lado, ¿cómo sería como si el país continúa con fuerte
crecimiento económico y tus ingresos aumentan considerablemente.
óptica no financieramente y puede ser más claro cuál será la mejor opción. La mayoría
de las personas tiende a tener un pensamiento optimista y termina por creer que
la situación será mejor en el futuro. Sin embargo, puedes imaginarte qué
pasaría si el país entra en recesión y pierdes tu trabajo (o si sus ingresos
cayeron abruptamente). Por otro lado, ¿cómo sería como si el país continúa con fuerte
crecimiento económico y tus ingresos aumentan considerablemente.
Algunas ventajas y desventajas de cada una
de las estrategias bajo estos dos escenarios. Ambos escenarios pueden ocurrir
en un período de 30 años. Sin embargo, lo que vale la pena pensar en eso, que
optas por hacer un financiamiento y produciendo un escenario de recesión, el
sueño de la casa propia podría convertirse en una terrible pesadilla, como
vimos recientemente pasa con muchas familias estadounidenses. En muchos casos,
la inversión realizada por la familia en el edificio acabó perdiendo, porque el
valor de la crisis fue menor que el valor de la deuda, aunque muchos beneficios
pagados.